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    為何南方房價(jià)普遍超北方:經(jīng)濟(jì)水平與人口流入差別大

    發(fā)布時(shí)間:2014-07-24

      隨著樓市的全面下行,目前二三線城市限購松綁已成燎原之勢。不過,一些城市的房價(jià)仍然居高不下,當(dāng)?shù)貏傂栀彿孔迕媾R的購房壓力仍相當(dāng)大。
      南比北高
      根據(jù)6月百城新建住宅價(jià)格指數(shù),目前均價(jià)超過1萬元的城市共有16個(gè)。
      這其中,除了北京、天津和大連外,其他13個(gè)城市均位于南方,且均在長江以南的沿海地區(qū)。在直轄市之外,江蘇、福建和海南各有2個(gè),廣東有3個(gè),浙江則有4個(gè)之多。
      除了這些均價(jià)過萬元的城市,南方沿海很多城市也都逼近1萬元大關(guān),例如紹興均價(jià)達(dá)到9818元/平方米,東莞達(dá)到9658元,湖州為9171元,南通為9111元,金華為9276元,揚(yáng)州為9302元。而蘇州下屬的三個(gè)縣級市張家港、常熟、昆山每平方米分別為9991元、9380元、9124元。
      “我們縣城現(xiàn)在房價(jià)起碼也是七八千元/平方米了。”來自福建安溪的謝先生說,安溪縣只是泉州下面的一個(gè)山區(qū)縣,但近幾年當(dāng)?shù)夭枞~發(fā)展起來后,很多山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人到縣城購置物業(yè),房價(jià)也水漲船高。
      反觀北方地區(qū),在北京、天津和大連之外,其他城市只有青島達(dá)到了9649元,鄂爾多斯(行情,問診)9032元,其他城市鮮有超過9000元關(guān)口。例如像東北三個(gè)副省級省會城市沈陽、長春和哈爾濱,每平方米分別只有7785元、7117元、7218元。這樣的價(jià)格放到蘇浙、福建一帶也就跟一些縣城差不多。
      經(jīng)濟(jì)差異
      那么為何南方房價(jià)普遍比北方高呢?
      “最根本的還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度與人口流入。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對記者表示,改革開放后,南方沿海地區(qū)率先發(fā)展起來,內(nèi)陸省份以及很多北方省份的人涌向南方沿海城市,大量的人口來到這些城市后,融入城市的愿望強(qiáng)烈,這也促使了當(dāng)?shù)胤績r(jià)的上漲。
      根據(jù)《價(jià)值線》雜志對2013年中國公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市對其人口吸引力進(jìn)行排名,人口凈流入前20名的城市中,僅有4個(gè)是北方城市,南方有16個(gè),其中有14個(gè)地處東南沿海地區(qū)。
      廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)對本報(bào)分析說,一個(gè)城市、地區(qū)的房地產(chǎn)是否存在泡沫,關(guān)鍵在于是否有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐。有產(chǎn)業(yè)才有收入,有收入才能支撐房價(jià)。改革開放后,南方沿海省份有大量的民營企業(yè)興起,居民收入提高較快。反觀北方尤其是東北地區(qū)的很多老工業(yè)基地,企業(yè)破產(chǎn)關(guān)停后,工人下崗,不得不跑到南方就業(yè)。
      不過,隨著改革開放由南到北,進(jìn)入新世紀(jì)(行情,問診)后,北方不少省份發(fā)展也十分迅速。例如經(jīng)濟(jì)第三大省山東進(jìn)入本世紀(jì)后曾高速發(fā)展,經(jīng)濟(jì)總量曾一度逼近粵蘇;煤炭大省內(nèi)蒙古隨著能源價(jià)格的走高也駛上了快車道,從2002年到2009年,連續(xù)8年經(jīng)濟(jì)增速位居全國第一,人均GDP更是超過了廣東;天津近年來隨著一系列大項(xiàng)目的進(jìn)入,經(jīng)濟(jì)增速也曾多年領(lǐng)跑全國,人均GDP位列各省份榜首;東北的遼寧人均GDP也位列廣東、福建之前。
      但是,與人均GDP相比,北方省份的人均實(shí)際收入?yún)s與南方有一定距離。例如,雖然天津人均GDP全國第一,但城鎮(zhèn)人均收入僅有上海的四分之三。遼寧和內(nèi)蒙古人均GDP超過了廣東,但人均收入?yún)s比廣東低得多。南方的福建雖然人均GDP只位列全國第九,但人均實(shí)際收入?yún)s高出遼寧、山東、內(nèi)蒙古不少。
      這一差距的根源還在于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。包括天津、山東乃至東北地區(qū)以重化工業(yè)、大型國企為主,主要靠投資拉動,第三產(chǎn)業(yè)、輕工業(yè)、民營中小企業(yè)占比偏低。“這一格局內(nèi)在的東西就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)。”南開大學(xué)濱海開發(fā)研究院常務(wù)副院長周立群對記者說。
      “北方很多地方原來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的弊端仍未消除,市場發(fā)育不健全。”丁長發(fā)說,在這些地方只有體制內(nèi)的少數(shù)人收入比較不錯(cuò),貧富差距很大。他認(rèn)為,北方省份的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對GDP增長和政府收入的提高作用很大,但對就業(yè)和老百姓收入提高效果不大,也就是人們常說的“只長骨頭不長肉”。相比之下,南方蘇浙、福建、廣東這些省份,民營經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)十分發(fā)達(dá),能帶來大量的就業(yè)和收入,也就是“藏富于民”。
      張大偉說,北方很多地方以國企為主,工業(yè)化進(jìn)程較早,非商品化的住房占比非常大,包括大量的棚戶區(qū)改造,這也拉低了房價(jià)。而南方的住房中,市場化的比例要高很多,因此價(jià)格也會比較高。
      氣候、地形影響
      不過,除了經(jīng)濟(jì)因素外,其他一些諸如氣候、地形等因素也對房價(jià)的差異有所影響。
      以氣候?yàn)槔?,由于南方比較溫暖,因此很多北方人會選擇到南方過冬、養(yǎng)老。尤其是在海南、珠海、廈門等沿海地區(qū),由于城市環(huán)境較好,氣候宜人,吸引了不少北方人尤其是東北人前來。因此,像三亞、廈門這些南方沿海旅游城市的房價(jià)也特別高昂。
      例如,海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般,但作為國際旅游島吸引了大量外地人尤其是北方人前來置業(yè),因此三亞的房價(jià)仍高達(dá)24080元/平方米,超出一線城市廣州將近6000元,海口的房價(jià)也超過萬元大關(guān)。
      “北方人到海南這樣的地方很適應(yīng),但是如果讓南方人去北方尤其是東北的話,他們難以忍受嚴(yán)寒,除了北京,南方人到北方買房的很少。”張大偉說。
      地形差異對房價(jià)也有一定影響。丁長發(fā)說,北方很多城市像沈陽、呼和浩特等地,有大片的平地和發(fā)展空間,供給十分充分,建造房屋的成本相對也比較低。而南方尤其是浙江和福建等地,由于山地丘陵多,這些地方的城市都比較小,可供建設(shè)的土地不多。這也是為何福建、浙江很多縣城的房價(jià)動輒八九千、上萬的一個(gè)重要原因。
      其他方面,如戶型設(shè)計(jì)方面,張大偉稱,北方的房子普遍戶型比較大,得房率(實(shí)際使用率)不如南方,南方的房子實(shí)際使用率相對比較高,這也對房價(jià)有所影響。 (第.一.財(cái).經(jīng).日.報(bào).) (轉(zhuǎn)自中財(cái)網(wǎng))
     

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